Mall of Split – jad urbanističkog neplaniranja

Budućnost Mejaša, odbojne nakupine većinom substandardnih i ilegalnih građevina, koje ne čine ni selo niti grad, prije desetak je godina određena Detaljnim planom uređenja za istočni dio obuhvata pojedinačnog zahvata P26  kao područje posebnog interesa za grad Split. To urbanistički nekonsolidirano područje na samom ulazu u grad i vrlo uočljivo s glavnih prometnica, dobilo je neke planerske konture za urbanu obnovu, a projekt investitora je obećavao značajno reprezentativno stambeno-poslovno gradsko područje.

“Ovim ulaganjem i izgradnjom u Splitu se prvi puta u posljednjih četrdesetak godina gradi posve nova multifunkcionalna zona, a prema mišljenju arhitekta Jurice Jelavića, jednog od trojice projektanata, posljednji sličan projekt u Splitu koji se radio po zakonima struke bio je Split 3″, stoji u službenom press-materijalu Tulipan Grupe, partnera projekta s velikom ambicijom i malo referenci iz 2011. godine.

Mejaši

Kao što se obično u Splitu projekti trgovačkih centara predstavljaju i prodaju kao “urbana obnova”, arhitekti Damir Rako, Nenad Mikulandra i citirani Jelavić, predstavili su stambenu, poslovnu i turističku izgradnju na Mejašima, kojoj je megalomanski Mall of Split s casinom tek prva faza, a kao veliki dobitak za Grad Split isticane su i pristupne prometnice koje će u potpunosti financirati investitor i pokloniti ih gradu.

Očito je negdje zapelo jer, iako bi se moglo pretpostaviti da u zakone struke spada i rješavanje temeljne infrastrukture za neki objekt, projektirano prometno rješenje izvedeno je tek djelomično, a i takvo u neskladu s izdanim dozvolama. Prilično je izvjesno da jedini za sada osigurani pristup s Vukovarske znači u najmanju ruku prometne čepove do kojih dolazi i svaki puta kada je u udaljenijem City Centru One neka akcija. Ipak, najbitnije obilježje tog investitorskog “poklona” gradu jest da je – opterećen dugom.
Investitor, Mejaši Prvi (Drugi, Treći, Četvrti, Peti, Šesti…), nizom je pravnih i financijskih poteza uspio hipotekom od 30 milijuna eura opteretiti samo one čestice na kojima su prometnice, ali ne i sam centar, te izbjeći jednu od polaznih točaka Detaljnog urbanističkog plana područja – izvođenje križanja ulica Domovinskog rata i Zbora narodne garde.

Mejaši, pristup s Vukovarske

Nije otkupljeno svo privatno zemljište, iako je Kristijan Gelo, tadašnji direktor Mejaša Prvih i Tulipan grupe, još 2011. godine kao zanimljivost isticao da je “investitor sam financirao projektiranje kompletne javnoprometne infrastrukturne mreže na području Mejaša, uz obavezu da te prometnice izgradi i preda na upravljanje Gradu Splitu” te tvrdio da će za prometnu infrastrukturu biti izdvojeno 13 milijuna eura.

S obzirom da su u posljednjih nekoliko mjeseci gradonačelnik Ivo Baldasar i njegovi savjetnici i suradnici proturječno odgovarali na pitanja novinara hoće li se ili neće trgovačkom centru izdati uporabna dozvola bez osiguranog spoja na Ulicu Domovinskog rata, još smo se jednom obratili Gradu i dočekali odgovor gospodina Tea Vojkovića, pročelnika Upravnog odjela za prostorno uređenje i graditeljstvo. Uz izjavu da će se “sukladno dozvoli, na parcelu Mall of Split ulaziti s Vukovarske ulice oko rotora i djelomično izvedenog produžetka ulice Domovinskog rata” poslao je i Rješenje za građenje centra iz 2011. godine.

Za početak, taj “djelomično izveden produžetak ulice Domovinskog rata” je slijepo crijevo i nije izravno povezan s ulicom čiji je navodni produžetak. Na putu mu je građevina u vlasništvu braće Svaguša, bez lokacijske, građevinske i uporabne dozvole, a koja se ne može legalizirati jer je u koridoru ceste po GUP-u, ali je, eto, nekako preživjela i ovaj gradski projekt.

Kako je realno da pristup s Vukovarske neće biti dovoljan za gutanje prometa prema novom prodajnom centru, a investitora jednom kad dobije uporabnu dozvolu i preda izvedene prometnice Gradu više nije briga što će se događati s prometom, možemo pretpostaviti da će glavno križanje o svojem trošku jednog dana rješavati Grad. Iz poslanog se rješenja ne može pročitati je li se investitor Gradu ugovorno obvezao na izvođenje tog spoja, no navodno se obavezao prema nekim zakupcima u centru. Dobivanjem uporabne dozvole posao na Mall of Split za investitora je završen pa je sasvim moguće da će otkup do sada neotkupljenih parcela nužnih za dovršenje prometnica postati obaveza Grada.

Prema javno dostupnim podacima, ispada da bi Grad mogao više platiti te “besplatne” izvedene ceste i neizgrađeni spoj na ulicu Domovinskog rata, nego što je uprihodio od komunalnog doprinosa. Komunalni je doprinos za nove građevine višekratno apostrofiran kao jedini način da Grad Split uprihodi dovoljno za vlastito funkcioniranje i iz tog je razloga svaka ovakva investicija Gradu iznimno važna pa je stoga spreman i na razne kompromise. Preuzme li prometnice pod hipotekom, izlaže se riziku da Hypo banka pokrene tužbe prema Gradu. Kako je investitor “uštedio” i neplaćanjem jednog od glavnih izvođača – Mucić & co. – zbog čega je pokrenuto nekoliko kaznenih postupaka, računica je za njih za sada izvanredna, ali za Grad izuzetno štetna.

Nije zanemariva ni uloga kotara, od čijeg smo predsjednika Vice Mihanovića koji živi “u sasvim drugom dijelu Mejaša i ne zna ništa o spornoj ilegalnoj građevini na putu spoja s Ulicom Domovinskog rata”, saznali da će nastaviti s prosvjedima kako bi prometni problem riješio. O jednom od njih pisali smo ovdje. Dodao je da kotaru ne odgovara da se rotor izvede u profilu za koji je dobivena građevinska dozvola. Izveden je manji i zato se sad čeka nova.  Jer bi puni profil usku Ulicu Josipa Jovića koja se, iako bez nogostupa, također navodi kao pristup Centru, učinio slijepom. Na koga oni zapravo vrše pritisak, nije sasvim jasno, osim što očito traže “savijanje” propisa kako bi se rješenje prilagodilo kaosu na terenu.

Rotor, Mejaši

Nije sasvim jasno ni kako tek sad krunski argument dramatične ugroženosti naselja postaju djeca koja nemaju školu, igrališta i nogostupe, a nisu to bila kada su im roditelji ilegalno gradili, ali problem je tu i sada je društveni. Ovakvom “urbanom obnovom” neće se ublažiti, već će eskalirati, a onda više ostatak Splita ne može odmahivati rukom na tamo neke bespravne graditelje čiji ih se problemi ne tiču i kojima se nekada i rugaju: kada se otvori Mall of Split, Mejaši postaju prostor svih Splićana koji žele kupovati tamo, a slum postaje jedan od gradskih centara.

Kako i stoji u DPU-u, sanacija tog divlje izgrađenog područja ne može se izvesti preko noći, ali blokiranjem izgradnje suvislih prometnica neće se izvršiti nikad. Kako je krenulo, Mejaši će i s modernim šoping-centrom ostati jednako neurbanizirano područje. Opet se, umjesto da se investicija iskoristi za nekakav doprinos kvaliteti života u gradu, grad iskoristio kako bi profit od investicije bio nešto veći. Pulurješenja i “krpanje” samo će nered na Mejašima učiniti složenijim.

Gospodin Vojković je 23. studenog 2015. na pitanje je li zatraženo izdavanje uporabne dozvole lakonski odgovorio da je “od Upravnog odjela za prostorno uređenje i graditeljstvo 9. studenoga 2015. zatražena je uporabna dozvola za Mall of Split s nekompletnom dokumentacijom” te da će se tehnički pregled obaviti tek kad investitor kompletira zahtjev. Kada će to biti, ne zna se, a iako su još prije sedam dana investitori najavljivali otvaranje do kraja ovog mjeseca, sve se češće spominju veljača ili ožujak iduće godine. Koliko će ih koštati penali zakupcima kojima bi logično odgovaralo uključivanje u božićno šoping ludilo, također se ne zna. Bilo kako bilo, Centar će se jednog dana vjerojatno otvoriti, Splićani i njihovi susjedi će i kroz blato i prašinu pohitati s Vukovarske potrošiti nešto novaca na brendirane proizvode, a sav će se jad urbanističkog neplaniranja tada pokazati u punom sjaju. Možemo se nadati da će radnik koji je poginuo na gradilištu biti posljednja žrtva makinacija sa zemljištem i izvedbom te da prometni kaos neće također uzeti svoj danak.

Fotografije: Diana Magdić

Ovaj tekst je uz dozvolu prenesen s portala STav.