Nevolje po splitskom GUP-u

Izgleda da su u ovom trenutku svi, bar na riječima, protiv Prijedloga izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja Grada Splita (PPUG) i Prijedloga izmjena i dopuna Generalnog urbanističkog plana (GUP). Oba ova dokumenta nalaze se na javnoj raspravi koja traje do 12. listopada.

Kritike je iznio SDP koji je podržao građane kotara Lovret gdje se smanjuje zelena površina “Turske kule” kako bi se dozvolila gradnja zdanja od 2500 m2. Ucrtana je “markica” D, društvena namjena.

 

0

 

U “Obrazloženju” izmjena GUP-a piše da će zgrada biti za smještaj skauta i Gorske službe spašavanja. No, čelnici Kotara su skeptični, boje se, kažu, da se smanjuje zelena zona radi naknadne prenamjene u trgovačke sadržaje. Podržala ih je i stranka “Pametno”.

Stranačkim kritikama izmjena prostorno planske dokumentacije pridružio se HDZ čiji je kandidat za gradonačelnika Splita Andro Krstulović Opara prozvao izmjene GUP-a da su razočaravajuće, bez vizije razvoja i prometne studije. Najdalje je otišao gradski vijećnik Ante Zoričić koji je, zbog toga što mu je kuća ostala u zelenoj zoni, dok se susjedstvo prenamijenilo za velike zgrade, izrađivačima GUP-a kazao da je na djelu urbanistička mafija.

Za bezidejnost i podilaženje pojedinačnim interesima optuženi su izrađivači GUP-a i PPUG-a (Gis plan, Geoprojekt i Urbos) od Društva arhitekata Splita, Društva Marjan, ali i udruge “Merjan” čiji članovi ne vjeruju da im je omogućena obećana legalizacija bespravne gradnje u park šumi Marjan… Zbog planiranih prenamjena organizirani su prosvjedni skupovi građana po gradskim kotarevima Lovret, Split 3 i Trstenik.

 

2

Foto: Boris Šitum

 

Krstulović Opara je u pravu kad kaže da se tenzije dižu i zbog skorašnjih lokalnih izbora. No, da bi upravo Opara bio taj koji bi radije stvari stavio pod tepih dok traju izbori, pokazao je njegov odgovor kako nije stigao proučiti predložene izmjene GUP-a za njegovog stranačkog kolegu i gradskog vijećnika poduzetnika Hrvoja Marušića.

Naime, izmjena kojom bi se ukinula obaveza izgradnje sportskog centra, izazvala je najviše medijske pažnje i nekoliko prosvjeda u kotaru Trstenik. Može se reći da je savjetnik predsjednice za kulturu, povjesničar umjetnosti i kandidat za gradonačelnika stavio stranačku lojalnost ispred potrebe da se očituje o zahtjevima nezadovoljnih građana. Od “nezgodnog pitanja” pokušao se izvući lošom floskulom kako nema vremena proučiti zahvat koji se planira na jednom od urbanistički i arhitektonski najcjenjenijih dijelova poslijeratnog Splita.

U GUP-u ima puno lokacija koje bi se mogle istaknuti, ali čitateljima izvan Splita možda će biti najzanimljivije što je s Trstenikom i bedemom Contarini u UNESCO-voj zoni, jer se o tome najviše pisalo. Iako su se građani Trstenika uglavnom bunili zbog toga što se ukida sportsku dvoranu, odnosno R1 namjenu, pažljivija analiza pokazuje da se izmjenama GUP-a ovdje pogoduje u pet stvari.

117

Smanjuje se obuhvat pojedinačnog zahvata P13 sa 26 000 m2 na 5 000 m2, odnosno samo na parcelu koja interesira investitore, a ostatak se prepušta drugom investitoru “Tommyu”. Ukida se obaveza izgradnje sportskog centra. Umjesto dvorane Kotaru se nudi otvoreno igralište, ispod kojeg će se smjestiti ukopane garaže, što je nesumnjivo puno jeftinije. Broj parkirnih mjesta u javnoj namjeni smanjuje se za 50 i sad obaveza iznosi samo 100 GM mjesta, što predstavlja daljnju uštedu za investitora.

Nadalje, uz poslovnu namjenu dodaje se i stambena, čime se olakšava gradnja privatne zubarske škole koja bi se financirala od prodaje stanova. Takav model financiranja škole prije nije bio moguć po modelu sportska dvorana i poslovni sadržaji. S ovim izmjenama projekt postaje fizibilan, jer je jeftiniji bez dvorane i donosi zaradu od stanova.

Također, ukida se obaveza izmjene Detaljnog plana Križine – Trstenik, ispada da se akte za gradnju može dobiti na osnovu odredbe GUP-a o pojedinačnom zahvatu P13 (sjever) i provedenog natječaja. To je bitno olakšanje za investitora koji ne mora čekati da izmjene detaljnog plana dođu na Gradsko vijeće, što nekad traje godinama.

No, pitanje je koliko predizborni kontekst izmjena GUP-a i PPUG-a ide u korist SDP-u? Ove dvije stranke privlače investitore, a nije tajna da se iza donacija kriju očekivanja. Dapače, u vrijeme koalicije SDP-HSLS, u drugoj polovici devedesetih stvorili su se preduvjeti s planskom dokumentacijom za devastaciju Žnjana. Kako bi ove dvije velike stranke mogle radi birača kritizirati izmjene GUP-a i PPUG-a što ih nudi gradonačelnik Ivo Baldasar (koji se odmetnuo od SDP-a), a istodobno na Gradskom vijeću ih usvojiti radi interesa investitora?

Neki od investitora koji su dobrim dijelom izgradili Žnjan očekuju podršku od izmjena GUP-a, primjerice za projekt Contarini. Riječ je o velikoj izgradnji stambeno poslovnih i dijelom društvenih sadržaja u UNESCO-voj zoni i uvođenju kolnog prometa u današnju pješačku zonu. Projekt je došao u krizu kad je nakon već izdanih dozvola s kojima se moglo započeti gradnju lokacijsku dozvolu oborio Visoki upravni sud.

Malo prije toga su oborene od strane Suda izmjene Provedbenog urbanističkog plana (PUP) za povijesnu jezgru – jer je u oba slučaja Sud uvažio argument tužitelja da važeći GUP ne dozvoljava promet u jezgri. Sada se planira odobriti kolni promet, vozila bi ulazila u 70 podzemnih garaža uskom Hrvojevom ulicom u kojoj su trenutno dvije oznake da se radi o pješačkoj zoni. Automobili bi prolazili Zagrebačkom ulicom u kojoj je danas kretanje prometa komunalnim propisom ograničeno. Potom bi ulazili bi u Hrvojevu posve neprimjereno uz gradski park “Đardin”. Zanimljivo, ova namjera da se oduzme građanima pravo da koriste pješačku zonu, o čemu se u Splitskim medijima godinama pisalo, politiku je slabo zanimala, uz rijetke iznimke poput vijećnika stranke Pametno Jakova Prkića.

31

U izmjene GUP-a prepisalo se gotovo sve što investitori Bedema Contarini žele. Riječ je o ideji koja se javila kroz dokumente još 2003. Ali, GUP iz 2006. nije dozvolio prometovanje u povijesnoj jezgri. Konflikt će nastati nakon što se 2007. usvoje izmjene Provedbenog urbanističkog plana za jezgru.

Ove izmjene su bile suprotne GUP-u jer su dozvoljavale promet do planiranih objekata u zoni pod UNESCO-vom zaštitom, na osnovu čega su izdani akti za gradnju. Međutim, izmjene GUP-a koje su uslijedile 2008. opet nisu dopustile promet na tom području. Sada, nakon što je plan za jezgru (PUP) od strane Suda 2014. oboren kao neusklađen s GUP-om, a akti za gradnju su pravomoćnom presudom poništeni – od strane istih urbanista koji su bili involvirani od 2005. – predlaže se smanjivanje pješačke zone kako bi se realizirala velika gradnja koja doseže preko 30 metara visine (P+6). Prometno bi se opteretila osjetljiva lokacija radi 70 garažnih mjesta potrebnih za krupnu investiciju, a nikakvo opravdanje nije izneseno u Obrazloženju Prijedloga izmjena i dopuna GUP-a.

Idući razlog zašto bi se GUP i PPUG mogli odgoditi, ili pak usvojiti ako se u nekim stvarima reduciraju, su interesi banaka za sigurnim plasmanom budućih i postojećih investicija. Split postaje grad sve starijeg stanovništva. GUP iz 1978. planirao je da će 2000. godine živjeti 215 tisuća ljudi u 74.000 stambenih jedinica. Prosječan stan bio bi od 60 m2, a imao bi tročlanu obitelj, dakle po stanaru bilo bi to 20 m2 prostora stambene jedinice.

1

Foto: Helije Vuco

 

Danas Split s nešto manjim administrativnim granicama ima oko 70 tisuća stanova (podatak iz popisa stanovništva iz 2011.), ali u njemu živi tek 165 tisuća stanovnika, odnosno 178 tisuća ako se računaju prigradska naselja. U svakom slučaju, dok je intenzivno rastao broj stanova, još drastičnije je opadao broj stanara, tako da danas u stambenoj jedinici živi svega 2,38 stanovnika.

Nadalje, novi podaci govore kako se ljudi nakon prodaje nekretnina u jezgri, osobito mlađi sve više iseljavaju u okolicu, Solin, Kaštela, Podstranu, sve do Sinja, gdje im je, kažu, ugodnije nego u interpoliranim mastodontima pretrpanoj dalmatinskoj metropoli. Usporedno s ovim raste broj samačkih domaćinstava i starost stanovništva. Zato se na tržištu nekretnina očekuje promjena s odumiranjem starijeg stanovništva koje sada živi u polupraznim stanovima, radi čega bi nekontrolirane nove gradnje mogle spustiti cijene stanova ispod nivoa isplativosti.

Također, kupovna moć stanovništva je opala. U “zlatnom” dobu devastacije Splita (kad se zgrade utrpavalo na prostore bez komunalne opremljenosti, a Grad je investitorima o svom trošku pripremao teren za gradnju) vladala je groznica građana za kupnjom stanova. Negdje oko 2008. vjerovalo se da će radna mjesta biti trajno sigurna za otplatu 20-godišnjih kredita. Danas je taj optimizam znatno opao. Također, u izgradnji je 400 stanova za POS. Split je trenutno najveće gradilište ove vrste, iako je riječ o lokaciji koja je ispod prihvatljivih urbanih standarda.

Za razliku od Zagreba, u Splitu se nije dogodio pad cijena stanova, iako su mnogi građeni u lošim uvjetima. Zadnjih pet godina napravljeno je nekoliko ciljanih izmjena GUP-a, kojima se kontrolirano puštalo na tržište nove stanove kako visoka cijena ponude ne bi bila ugrožena.

Da ove izmjene Prostornog plana i GUP-a nisu rađene kao razvojna vizija priznali su izrađivači i predstavnici stručnih službi Grada na javnom izlaganju. Njihovo je objašnjenje da se novi dokumenti mogu raditi tek nakon što se napravi državna strategija, kad će doći nova generacija planova te da je ovo odgovaranje na životne potrebe ljudi i poduzetnika koji su zajedno poslali oko 500 zahtjeva.

Međutim, dok se čeka da jedan dan osvane državna strategija, ne znači kako treba i dalje ponavljati stvari koje su u danas debelom raskoraku sa sadašnjicom. Dioklecijanova palača se i ubuduće planira voditi kao M2 zona (poslovno stambena namjena) iako je u njoj danas stanovanje doista marginalna pojava, a pretvorena je u turističko-ugostiteljski resort, gdje jedva ima koji javni sadržaj.

1-8

Inače, ovakva namjena prostora, kako su pokazala neka istraživanja, pogoduje kupcima stanova koji drže turističke apartmane, za plaćanje manjeg poreza. Predstavljaju ih kao način stanovanja uz iznajmljivanje, iako u njima uopće ne žive. Zanimljivo je kako takvima pomaže pozivanje na ovu namjenu prostora koju je odredio GUP.

U isto vrijeme ta odredba nije značila ništa dok se monokultura turizma uz dozvole nadležnih širila, toliko da je na kraju pomela sve oko sebe – s apartmanima, ho(s)telima, restoranima, suvenirnicama, pizza cutovima i wine barovima… – iako bi na području namjene M2 ugostiteljstvo i turizam trebali biti sporedna aktivnost, uz, kako piše u GUP-u, obavezu da se u jezgri sačuva stanovanje.

U povišenoj atmosferi koja više od godinu dana prati prenamjenu ovih planova zaboravlja se da nisu dovoljno iskorišteni kapaciteti omogućeni sadašnjim GUP-om koji je 2008. mijenjan u 70-tak članaka tako da se investitorima omogući manje obzira prema prostoru (te izmjene su bile brutalnije od ovih koje se predlažu).

Stoga su demagoške izjave, prvenstveno gradonačelnika Ive Baldasara, da će se ovim točkastim izmjenama pokrenuti razvoj grada. Naime, osim prenamjena nekretnina u turističke svrhe u povijesnoj jezgri, Split se nije pokazao zanimljiv za druge investicije. Nije se htjelo graditi značajnije poslovne i industrijske sadržaje na lokacijama za koje postoje urbanistički uvjeti, kao što je sjeverni dio grada. Dapače, za sada se Split nije pokazao interesantnim niti za gradnju većih hotela na Žnjanu, Duilovu i Pazdigradu, za što u planskoj dokumentaciji postoje mogućnosti.

Kakve su šanse da prije lokalnih izbora prođu izmjene GUP-a i PPUG-a ako ih trenutno svi napadaju? Pitanje je čiji su napadi iskreni, a tko sada glumi da prikupi glasove pa da sutra usvoji ono nad čim se danas zgraža. Ipak, pokazale su se dvije stvari. Nakon svih opačina koje su se događale, naraslo je veliko nepovjerenje građana prema političkom odlučivanju o namjeni prostora. Također, dogodile su se mobilizacije mikrozajednica kao grupa za otpor u gradskim kotarevima, koji pokazuju međusobnu solidarnost.

11

Foto: natpis na igralištu, Trstenik, foto: G. Šimac, izvor: Tris.com.hr

 

Urbanizam ne bi po sebi bio jaka tema u izbornoj kampanji da nije bezidejnosti koja se osjeća kod velikih stranaka. Nemaju više što suvislo obećati nakon što godinama nisu ništa napravili. Jedino što im preostaje jest ne napraviti veliku grešku, niti dati prostora “malim” igračima koji nisu oslonjeni na investitore, jer takvima bi najviše odgovarala negativna kampanja s GUP-om budući da u njoj nemaju što izgubiti.

No, hoće li će se prije ili poslije izbora usvojiti dokumenti i negdje omogućiti intenzivnija gradnja, kao i neprimjerene interpolacije na koje ukazuju kritičari, o tome će – osim prevrtljive politike, investitora i građana željnih da sačuvaju svoje kvartove – odlučivati kalkulacije koje su sigurno već izračunali bankari. Jer, kako je rekao prvi američki protestni folk pjevač Woody Guthrie, neki ljudi vas mogu opljačkati pištoljem, a neki naliv perom.

 

Prijedlog izmjena i dopuna GUP-a čitajte ovdje, a prijedlog izmjena i dopuna PPUG-a ovdje.

 

Ovaj tekst sufinanciran je sredstvima Fonda za poticanje pluralizma i raznovrsnosti elektroničkih medija.

 

Foto: arhiva